Raum gewinnen
Drei Expert*innen, drei Impulse gegen die Wohnungskrise: Ein Schweizer Stadtentwickler, der dafür kämpft, dass Grundstücke vielen gehören und nicht wenigen. Eine Münchner Architektin mit konkreten Ideen, wie der Wohnungsbau angekurbelt werden kann. Und ein grüner Bürgermeisterkandidat, der Vermieter*innen massiv an die Kandare nehmen will. Ihre Perspektiven sind vielfältig, ihr Ziel ist das gleiche: Die Wohnungskrise lindern. Denn das ist entscheidend für den sozialen Frieden in unserem Land.
- Gero Günther
Lesezeit: 9 Minuten
Quelle: Dani/Adobe Stock
„Ich bin zutiefst überzeugt davon, dass Boden keine Ware, sondern Gemeingut sein sollte.“ Ulrich Kriese
Raus aus der Bodenspekulation!
Von Ulrich Kriese
Boden ist ein ganz besonderes Gut. Er ist knapp und kann, im Gegensatz zu anderen Gütern, nicht vermehrt werden. Dennoch wird Boden als Ware behandelt und es wird damit spekuliert. Steigende Bodenpreise sind ein wesentlicher Grund für den massiven Anstieg der Mieten vielerorts.
Ich bin zutiefst überzeugt davon, dass Boden gerade keine Ware, sondern Gemeingut sein sollte. Grundstücke sollten vielen statt wenigen dienen. Das ist der Leitgedanke der gemeinnützigen Stiftung Edith Maryon, für die ich tätig bin. Unser Anliegen ist es, möglichst viele Grundstücke dauerhaft der Spekulation zu entziehen, damit sie gemeinwohlorientiert genutzt werden können.
In der Praxis sieht das so aus: Wir übernehmen Grundstücke und Immobilien, die uns dank Steuerbefreiung geschenkt oder vererbt werden oder für deren Erwerb wir Geldspenden erhalten. Manche kaufen wir auch mittels Darlehen. Die Grundstücke stellen wir Genossenschaften, Wohnprojekten oder anderen sozialen, kulturellen oder ökologischen Initiativen zur Verfügung. Auf diese Weise fördern wir vielfältige Vorhaben wie bezahlbare Wohnungen, Kulturräume oder Bildungsstätten bis hin zu Biohöfen. In vielen Fällen vereinbaren wir mit unseren Partner*innen ein Erbbaurecht, das heißt, dass ihnen der Grund zwar nicht gehört, sie ihn aber langfristig nutzen dürfen.
Das prächtige, historistische Gebäude, in dem ich arbeite, der Sitz der Stiftung Edith Maryon in Basel, ist eines unserer bekanntesten Häuser. Es trägt den Namen „Unternehmen Mitte“. Ursprünglich befand sich hier die Zentrale der Schweizerischen Volksbank. Wir haben das Objekt 1998 übernommen. Heute sind hier, neben den Stiftungsbüros, Co-Working-Spaces, Veranstaltungsräume und das größte Kaffeehaus Basels untergebracht. In Basel kennt das wirklich jeder. Das Besondere: Im Kaffeehaus herrscht kein Konsumzwang, niemand muss etwas bestellen.
Unsere Stiftung wurde 1990 von drei jungen Leuten gegründet, die sich intensiv mit der Bodenfrage beschäftigten. Sie hatten nur 12.000 Schweizer Franken Startkapital zur Verfügung, aber umso mehr Leidenschaft. Heute befinden sich 172 Liegenschaften, vor allem in der Schweiz und in Deutschland, im Besitz der Stiftung und ihrer Tochterunternehmen, die konsolidierte Bilanzsumme beläuft sich auf 330 Millionen Franken.
Wir sind ein initiatives mittelständisches Unternehmen mit 30 Angestellten. Ein Non-Profit-Unternehmen wohlgemerkt, dessen Hauptkapital Vertrauen ist. Und wir sind nicht allein. In Deutschland leisten etwa die in Hattingen ansässige Stiftung „trias“ oder die im Münchner Raum aktive Stiftung „Daheim im Viertel“ ganz ähnliche Arbeit. So beweisen wir, dass Immobilienwirtschaft auch anders funktionieren kann. Ohne maximale Renditen zu erwirtschaften.
Wir wollen nicht nur Wohn- und Kulturraum sichern, sondern Menschen die Möglichkeit bieten, sich selbst zu ermächtigen und selbstverwaltete Projekte auf die Beine zu stellen. Dieses Engagement ist die Grundvoraussetzung dafür, einen Erbbaurecht-Vertrag mit der Stiftung abzuschließen.
Es wäre wünschenswert, wenn die Politik Initiativen wie unsere wohlwollender behandeln würde. In Deutschland wird das Ziel, Grund und Boden aus der Spekulation zu nehmen, leider nicht als gemeinnützig eingestuft (gemeinnützig sind wir und die anderen genannten Stiftungen aufgrund anderer, althergebrachter Zwecke). In den USA oder dem UK hingegen werden sogenannte „Community Land Trusts“ – Nonprofit-Unternehmen, die Grund und Boden gemeinnützig verwalten – steuerlich begünstigt.
Für eine Lösung der Wohnungsmisere wäre es ein wichtiger Schritt, wenn es noch viel mehr Stiftungen wie unsere gäbe. Möglichst lokal, vielleicht sogar stadtteilverankert. Die Idee muss bekannter werden. Dann wird auch die Zahl der Schenkungen steigen. Zumal unserer Erfahrung nach viele Eigentümer*innen die Frage, was einst mit ihrem Vermögen passieren wird, als Last empfinden und sie oft lange nach einer sinnstiftenden Antwort darauf suchen.
Quelle: Mireia Casulleras/Stiftung Edith Maryon
Dr. Ulrich Kriese ist Mitglied der Geschäftsleitung der Stiftung Edith Maryon. Der studierte Landschafts- und Freiraumplaner und Verwaltungswissenschaftler war mitverantwortlich für die Abstimmungskampagne zur Basler Bodeninitiative. Dank des Votums der Bürger*innen darf der Kanton Basel-Stadt kein Land mehr verkaufen, sondern nur noch im Erbbaurecht abgeben. Kriese ist Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik des deutschen Naturschutzbundes. Außerdem war er maßgeblich am Aufruf „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ beteiligt und setzt sich weiter dafür ein, aus der Grundsteuer eine reine Bodenwertsteuer zu machen.
„Wir Grüne wollen ein Bezahlbare-Mieten-Gesetz schaffen, das Vermieter*innen viel stärker in die Pflicht nimmt.“ Werner Graf
Ran an die großen Wohnungsbesitzer!
Von Werner Graf
Als ich nach Berlin gezogen bin, wohnte ich in einer superbilligen Wohnung. Mit vielen Freunden und noch mehr Techno. Das war damals normal. Viele Leute sind wegen der günstigen Mieten nach Berlin gekommen. Diese Zeiten sind leider vorbei. Die Wohnkosten in Berlin sind explodiert. Menschen werden aus ihrem Kiez vertrieben.
Es gibt kaum noch Sozialwohnungen, obwohl mehr als die Hälfte der Berliner*innen Anspruch auf eine Sozialwohnung hat. Viele Vermieter*innen lassen ihre Wohnungen verfallen, um Luxussanierungen durchführen zu können. Die bisherigen Strafen schrecken Wohnungsinhaber*innen kaum ab. Da werden illegale Mieterhöhungen rausgeschickt, in dem Wissen, dass nur wenige Mieter*innen Einspruch erheben. Den wenigen, die vor Gericht gehen, zahlt man eine Abfindung, und im Endeffekt hat sich die Erhöhung trotzdem satt gelohnt.
Bürgerbefragungen haben gezeigt, dass eine Mehrzahl von Berliner*innen harte Maßnahmen befürwortet, um das Wohn-Problem in den Griff zu bekommen. Ich sehe das genauso. Wir Grüne wollen ein Bezahlbare-Mieten-Gesetz schaffen, das Vermieter*innen viel stärker in die Pflicht nimmt. „Eigentum verpflichtet“ heißt es nicht umsonst im Grundgesetz. Wer hier kräftig Geld verdient, muss sich an der sozialen Verantwortung beteiligen.
Unser Gesetz zwingt Vermieter*innen unter anderem, einen Teil ihrer Wohnungen zu bezahlbaren Preisen anzubieten. Unternehmen, die mehr als 2000 Wohnungen besitzen, müssen dann 30 Prozent ihres Bestandes günstig anbieten, kleinere Player entsprechend weniger. Außerdem legen wir fest, dass Vermieter*innen einen Teil der Miete für Renovierungen nutzen oder zurücklegen müssen. Diese Summe darf nicht auf Mieter*innen umgelegt werden.
Für Vermieter*innen, die sich nicht an die Vorschriften halten, brauchen wir Strafen – und zwar solche, die auch wirklich abschrecken. Wenn Bußgelder nicht helfen, wollen wir Treuhänder einsetzen, die betroffene Wohnungen dann vorübergehend verwalten und wenn das noch immer nicht funktioniert, werden wir die entsprechenden Unternehmen aus dem Berliner Mietmarkt ausschließen, ihre Wohnungen müssen dann verkauft werden.
Natürlich unterstützen wir Berliner Grünen auch den Neubau, aber wer das akute Problem lösen möchte, muss sich etwas anderes einfallen lassen. Neubauten sind derzeit enorm teuer und entlasten den Markt nur sehr langfristig. Und natürlich ist es wichtig, dass wir das Richtige bauen. Nicht noch mehr Luxusobjekte.
Ganz entscheidend ist es auch, dass Eigentum nicht länger verschleiert werden kann. Das erreichen wir, indem wir ein Wohnungskataster einführen: ein flächendeckendes Verzeichnis, in dem steht, wem in Berlin was gehört und zu welchen Preisen welche Wohnungen vermietet werden. Das gibt es bisher nicht. Weder in Berlin noch in anderen deutschen Städten, dafür aber in Österreich, der Schweiz oder Skandinavien. Ein solches Verzeichnis wäre die Grundvoraussetzung, um Transparenz und Rechtssicherheit in den Mietmarkt zu bringen. Wenn wir das haben, können wir Gesetze viel besser durchsetzen. Viele Menschen wissen nicht, dass sie eine Wuchermiete zahlen. Mit einem Kataster könnten Vermieter*innen, die den letzten Cent aus ihren Mieter*innen herauspressen, viel leichter vor Gericht gezogen werden.
Und noch ein dritter Hebel ist wichtig: Wir müssen den Umbau von leerstehenden Büros zu Wohnungen massiv ankurbeln. Wir haben mehr als zwei Millionen Quadratmeter leerstehende Büroflächen allein in Berlin. Daraus können Einzelwohnungen entstehen, aber auch Unterkünfte etwa für Studierende und Geflüchtete.
Wir können nicht zusehen, wie immer mehr Menschen aus ihrem Zuhause oder ihrem Kiez verdrängt werden. Gerade für Ältere ist das extrem belastend. Sie sind nicht mehr so mobil und wollen trotzdem weiterhin ihre Freunde treffen und zur selben Bäckerei und dem vertrauten Späti gehen. Für diese Menschen und viele anderen Betroffene muss etwas geschehen und zwar so schnell wie möglich.
Quelle: Bündnis 90/Die Grünen Berlin
Werner Graf ist der Bürgermeisterkandidat von Bündnis 90/Die Grünen für Berlin. Er studierte Internationales Politikmanagement in Bremen, war Bundessprecher der Grünen Jugend und Referent der damaligen Grünen-Vorsitzenden Claudia Roth. 2016 wurde er zum Landesvorsitzenden der Berliner Grünen gewählt, seit 2021 sitzt er im Berliner Abgeordnetenhaus.
„Leider wurde in München in den 90er-Jahren kommunaler Besitz im großen Stil veräußert. Heute arbeitet die Stadt daran, die Bestände wieder aufzustocken.“ Ariane Groß
Runter mit den Baukosten!
Von Ariane Groß
In München sind Mieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter inzwischen ganz normal. Das ist verrückt! Selbst der Mittelstand kann sich das nicht mehr leisten. Dieser Notstand ist nicht einfach ein Problem unter vielen. Wenn wir das nicht lösen, ist der soziale Frieden langfristig gefährdet.
Für eine positive Entwicklung müssen Bauherren gefunden werden, die keine überzogenen Renditeerwartungen haben und Projekte auch mal anders angehen. Baugenossenschaften und soziale Wohnungsunternehmen sind da besonders geeignet, weil sie die Bezahlbarkeit auch für zukünftige Generationen sicher stellen. Wer genossenschaftlich wohnt, ist mehr als ein Mieter. Er ist Mitglied der Genossenschaft, hat lebenslanges Wohnrecht, zahlt keine Miete, sondern eine Nutzungsgebühr. Und die ist moderat, weil Genossenschaften nicht die Maximierung des Gewinns zum Ziel haben. Sie haben auch noch vielfältige weitere Vorteile. Beispielsweise verbessern sie die Vernetzung in den Quartieren, weil Genossenschaftsmitglieder oft sehr engagiert sind.
Ein positives Beispiel ist die Stadt Wien. Dort befinden sich 21 Prozent der Wohnungen im genossenschaftlichen und 22 Prozent im kommunalen Besitz, was die Preise auf dem gesamten Wohnungsmarkt senkt. Aber auch in München kann man sehen, wie sich Genossenschaften in der Stadtentwicklung bewähren. Aktuell etwa im Viertel Hartmannshofen. Die dortige Genossenschaft saniert ihren Bestand und stockt ihre Gebäude um bis zu drei Stockwerke auf, was wirklich viel adäquaten Wohnraum schafft.
Leider wurde in München in den 90er-Jahren kommunaler Besitz im großen Stil veräußert. Heute arbeitet die Stadt daran, die Bestände wieder aufzustocken. Aber das ist aufgrund der hohen Bodenpreise nicht leicht. Um Besitzer zu motivieren, ihre Objekte eher an Genossenschaften als an den Höchstbietenden zu verkaufen, könnte man über steuerliche Erleichterungen nachdenken. Auf diese Weise würde mehr günstiger Wohnraum entstehen.
Als Architektin und Projektsteuerin möchte ich noch auf einen Faktor hinweisen, der für die Stagnation am Mietmarkt zentral ist: die extrem hohen Baukosten und die gestiegenen Zinsen. Auch Genossenschaften sind derzeit kaum in der Lage, zu halbwegs günstigen Preisen zu bauen. Das hat einerseits mit den immens hohen Grundstückspreisen zu tun, aber bei weitem nicht nur. Unsere Ansprüche an Gebäude sind stetig gestiegen. Das betrifft ganz verschiedene Faktoren: die Zahl der Stellplätze beispielsweise und die Begrünung und Nutzung der Dachflächen, aber natürlich auch den Schallschutz, die Art der Balkone oder die Barrierefreiheit.
Es gibt extrem viele Vorschriften, Zertifizierungen und Auflagen, die die Preise und Planungs- und Verwaltungskosten immer weiter in die Höhe getrieben haben. Das Ergebnis: In Ballungsgebieten wie München wird fast gar nicht mehr gebaut. Wir müssen also dringend von diesen Ansprüchen wieder runter. Wenn wir uns auf das Wesentliche konzentrieren, können bis zu 25 Prozent eingespart werden. Und das heißt übrigens nicht, dass ich auf gestalterische Qualitäten verzichten muss. Ganz ähnliches gilt auch bei Sanierungen und beim Bauen im Bestand.
In München hat sich die Stadtverwaltung, was ihre eigenen Baumaßnahmen angeht, mit den Einsparpotenzialen intensiv auseinandergesetzt, und vieles ist bereits auf dem richtigen Weg. Wichtig ist, dass die Prozesse vereinfacht und vor allem beschleunigt werden. Wir müssen mutiger werden. Die verschiedenen Akteure, also private Bauträger, Genossenschaften sowie Politik und Stadtverwaltung müssen sich zusammensetzen und Kompromisse finden. Gerade jetzt haben wir die Chance, wirklich etwas zu bewirken! Die Wahl von Dominik Krause zum neuen Oberbürgermeister hat gezeigt, dass sich das Mindset in dieser Stadt verändert hat.
Quelle: Regina Recht
Ariane Groß ist Architektin und Projektsteuerin, außerdem Vorständin der GIMA München eG, einem Zusammenschluss von 39 genossenschaftlichen oder anderen sozial orientierten Wohnungsunternehmen. Sie war am Münchner Wohnungsgipfel beteiligt, einem Treffen von rund 80 Akteuren aus der Münchner Wohnungswirtschaft, den der neugewählte grüne Münchner OB Dominik Krause zwei Monate nach seiner Wahl initiiert hatte.
Wohnungen statt Leerstand
Während bezahlbarer Wohnungen absolute Mangelware sind, stehen viele Bürogebäude dauerhaft leer. Wir wollen deshalb schnell den Umbau von Gewerbeflächen in unterschiedliche Formen von Wohnraum möglich machen. Wie das gelingen kann, beschreiben die vier Grünen-Politiker*innen Mayra Vriesema, Katharina Schulze, Belit Onay und Werner Graf in einem Gastbeitrag hier.
