Wohnungen statt Leerstand
Das Problem ist bekannt: Die Wohnkrise in deutschen Städten verschärft sich immer weiter und stellt eine Gefahr für den sozialen Frieden dar. Doch ein Lösungsansatz wird dabei viel zu wenig beachtet: die Umnutzung leerstehender Büros. Vier Grüne wollen das ändern. Ein Gastbeitrag.
- Mayra Vriesema, Werner Graf, Katharina Schulze und Belit Onay
Lesezeit: 4 Minuten
Quelle: Rico Oder/Adobe Stock
Wer in Berlin, München oder Hannover eine Wohnung sucht, kennt die Erfahrung: Man sucht monatelang, schreibt dutzende Bewerbungen, erhält Absagen im Minutentakt. Der Frust über die lange Wohnungssuche ist berechtigt und strukturell begründet. Deutschland fehlen bis zu 1,4 Millionen Wohnungen. Gleichzeitig sind die Mieten in Großstädten in den letzten zehn Jahren um fast die Hälfte gestiegen, in Berlin sogar um 70 Prozent. Laut Deutschem Mieterbund fürchtet inzwischen fast jede dritte Mieterin und jeder dritte Mieter, sich die eigene Wohnung bald nicht mehr leisten zu können.
Doch während viele Menschen nach einer geeigneten Wohnung suchen, stehen in Deutschland 12,5 Millionen Quadratmeter Büroflächen leer. Eine Fläche so große wie die komplette Innenstadt einer Großstadt. Gerade in den zehn größten Städten, also dort, wo die Wohnungsnot am größten ist, reihen sich leere Bürogebäude aneinander. Wer durch Frankfurt, Stuttgart oder Leipzig läuft, bemerkt tagtäglich dunkle Fenster, verwaiste Eingangshallen und teils jahrelang leerstehende Gebäude.
Quelle: Elias Keilhauer
Mayra Vriesema ist grüne Bundestagsabgeordnete aus Schleswig-Holstein.
Wohnungsmangel versus leerstehende Büroräume
Dieser Widerspruch ist so offensichtlich wie unnötig. Auf der einen Seite suchen viele Menschen dringend nach günstigem Wohnraum, auf der anderen Seite stehen Gebäude, die niemandem nutzen und die bisher niemand nutzen kann.
Denn der massive Leerstand ist kein Zufall. Er ist das Ergebnis einer Marktlogik, die Spekulation belohnt. Gewerbemieten liegen weit über den stärker regulierten Wohnmieten, weshalb viele Investor*innen auch weiterhin Büros bauen, obwohl der Bedarf längst gedeckt ist. Viele rechnen mit steigenden Grundstücks- und Bodenpreisen, oder hoffen auf lukrative Verkäufe. Ob die Gebäude in Zukunft genutzt werden, scheint dabei zweitrangig.
Für die Städte bedeutet das, dass Flächen ungenutzt bleiben, die dringend gebraucht werden. Gleichzeitig fehlen den Bürger*innen dadurch Wohnungen, obwohl der Platz längst da wäre. Denn das Potenzial, das in diesem Leerstand steckt, ist riesig.
Quelle: Kasimir Heldmann
Werner Graf ist grüner Bürgermeisterkandidat für Berlin.
Der massive Leerstand ist kein Zufall. Er ist das Ergebnis einer Marktlogik, die Spekulation belohnt.
Das Potenzial im Leerstand nutzen
Selbst konservative Schätzungen des renommierten Pestel-Instituts gingen bereits vor sieben Jahren davon aus, dass durch die Umwandlung des Büro- und Verwaltungsleerstands mehr als 350.000 neue Wohnungen entstehen könnten. Heute, mit noch mehr leerstehenden Flächen, ist das Potenzial vermutlich deutlich größer. Bei aktuell 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen könnte durch Umnutzung jede vierte benötigte Wohnung geschaffen werden – ohne einen einzigen Quadratmeter neu zu versiegeln.
Diese Rechnung ist dabei keine utopische Vision. Sie verdeutlicht einen pragmatischen Lösungsansatz, den mehr als vier von fünf Menschen bundesweit unterstützen: laut dem aktuellen Bundesbaukulturbericht wollen 88% der Menschen neuen Wohnraum vor allem auf ungenutzten Büroflächen entstehen lassen. Die gesellschaftliche Akzeptanz ist also da. Woran es bisher mangelt, ist der politische Wille.
Warum Umbau zentral ist, um neuen Wohnraum zu schaffen
Um die Wohnraumkrise in den Griff zu bekommen, setzen die schwarz-rote Bundesregierung genauso wie der schwarz-rote Senat in Berlin einen Fokus, der als alleiniges Standbein offensichtlich nicht funktioniert: Bauen, Bauen, Bauen. Obwohl auch die vorherige Bundesbauministerin Klara Geywitz auf dieses Pferd setzte, lässt der Effekt dieser Strategie auf sich warten. Die Mieten steigen unaufhörlich weiter und es fehlen weiterhin hunderttausende Wohnungen. Diese Zahlen verdeutlichen drastisch: der bisherige Ansatz allein löst das Problem nicht. Zwar ist insbesondere der öffentlich geförderte Neubau eine wichtige Säule, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Diese Strategie muss aber gezielt durch eine ambitionierte Umbaupolitik flankiert werden.
Das liegt an mehreren Gründen. Zum einen ist Neubau teuer und die entstandenen Baukosten werden anschließend in der Regel auf die Mieter*innen umgelegt. Erstbezugsmieten liegen daher in Metropolen oft über 20 Euro pro Quadratmeter und sind für viele Menschen nicht stemmbar. Zusätzlich sinkt die Zahl fertiggestellter Gebäude, während der Wohnungsmangel groß bleibt. Preistreiber sind Boden- und Baupreise. Für beides gibt es kluge Lösungen, um gegenzusteuern. Aufgrund des großen Leerstandspotenzials und knapper Flächen in Großstädten liegt es auf der Hand, mit Umbau zusätzlich in großem Stil neue Wohnungen zu schaffen.
Die Umnutzung bestehender Gebäude wiederum löst mehrere Probleme gleichzeitig: Sie spart CO2, nutzt bereits bebaute Flächen und erhält städtische Grünräume. Sicherlich bleibt auch Neubau wichtig, gerade auch, um bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen. Die Umnutzung jedoch ist da, wo sie möglich ist, schneller, günstiger und nachhaltiger als Neubau. Kurzum, der Fokus auf Umbau muss zur zentralen Säule einer klugen Baupolitik werden.
Quelle: Andreas Gregor
Katharina Schulze ist Fraktionsvorsitzende der Grünen im Bayerischen Landtag.
Büroleerstand muss finanziell unattraktiv werden. Wer Gebäude aus spekulativen Gründen leerstehen lässt, während Menschen keine Wohnung finden, handelt gegen das Gemeinwohl.
Zwei Fliegen mit einer Klappe: wie der Büroumbau zügig bezahlbare Wohnungen schafft
Um das große Potenzial leerstehender Büroflächen zu nutzen, brauchen wir ein rasches Umdenken. Drei Maßnahmen könnten hier den Unterschied machen:
Erstens: Büroleerstand muss finanziell unattraktiv werden. Wer Gebäude aus spekulativen Gründen leerstehen lässt, während Menschen keine Wohnung finden, handelt gegen das Gemeinwohl. Kommunen haben teils schon wirksame Instrumente an der Hand, um Leerstand zu erfassen und mit Abgaben zu belegen. Der Bund muss sein Übriges tun, um spekulativen Leerstand finanziell unattraktiver zu gestalten. Denkbar ist etwa der Abbau von steuerlichen Vorteilen für Büroleerstand. Geprüft werden muss außerdem, inwiefern die Grundsteuer C angepasst werden kann, damit in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten zusätzliche steuerliche Instrumente gegen unbebaute Grundstücke zur Verfügung stehen.
Zweitens: Umnutzung muss besser gefördert werden. Das Bundesförderprogramm Gewerbe zu Wohnen muss finanziell aufgestockt, erweitert und verlängert werden, damit der Umbau flächendeckend vorankommt. So kann sichergestellt werden, dass sich der Umbau für Gebäudeeigentümer*innen auch finanziell lohnt und der entstandene Wohnraum gemeinwohlorientiert und bezahlbar vermietet werden kann. Auch müssen wir die Baunutzungsverordnung ändern: Wohnungen müssen auch in ausgewiesenen Gewerbegebieten möglich sein. Dabei sollen Kommunen einen gemeindlichen Ermessensspielraum haben, Betriebswohnungen situationsangepasst zuzulassen.
Drittens: Sperrige Bauvorschriften, die Umbau aktuell erschweren, müssen angepasst werden. Die Umwandlung von Büros zu Wohnungen ist technisch anspruchsvoller als ein Neubau auf der grünen Wiese. Aber sie ist machbar, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Es braucht vereinfachte Genehmigungsverfahren und angepasste Bauvorschriften, die Umnutzung erleichtern statt erschweren. Die Weiterentwicklung der Musterbauordnung zu einer Umbauordnung kann dabei ein Anfang sein.
Quelle: Ole Spata
Belit Onay ist grüner Oberbürgermeister von Hannover.
Eine Frage der Prioritäten
Wohnungsnot entsteht nicht durch Zufall. Sie ist das Produkt von Gesetzen, Subventionen und Versäumnissen. Was politisch geschaffen wurde, lässt sich politisch korrigieren. Wenn man es damit ernst meint.
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